Assim, vamos explorar o tema das obrigações fiscais associadas a este tipo de transação, de forma simples, mas completa, na esperança de o ajudar a tornar o processo mais transparente e informado.
Antes de mais, o que são os impostos?
Os impostos são contribuições obrigatórias, impostas pelo Estado a pessoas singulares (cidadãos) e coletivas (empresas), que visam o financiamento de uma variedade de serviços e programas públicos como educação, saúde, segurança pública, infraestruturas, assistência social, entre outros.
Em Portugal temos impostos sobre:
- O rendimento;
- A despesa ou o consumo;
- O património.
Comecemos a nossa análise pelos termos e impostos mais comuns quando se fala de compra e venda de imóveis.
1. VPT (Valor Patrimonial Tributário)
O VPT é o valor atribuído a um imóvel pela autoridade tributária para fins de cálculo de impostos como o IMI por exemplo.
Pode encontrá-lo na Caderneta Predial Urbana (CPU) do imóvel.
2. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
O IMI é um imposto municipal, pago anualmente, calculado com base no valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis localizados em Portugal.
O seu cálculo é feito multiplicando o VPT do imóvel pela taxa em vigor, definida anualmente por cada município, dentro do intervalo legalmente previsto, que, para os prédios urbanos, varia entre 0,3% e 0,45%.
No caso dos prédios rústicos a taxa é fixada nos 0,8%.
Consoante o valor, o pagamento do IMI pode ser feito numa única vez ou em até três prestações:
- Até 100€: prestação única, paga em maio;
- Entre 100€ e 500€: em duas prestações, pagas em maio e novembro;
- A partir de 500€: em três prestações, pagas em maio, agosto e novembro.
Isenção?
O IMI é um imposto obrigatório, mas, em certos casos, pode haver lugar a isenção.
Existem, para este imposto, dois tipos de isenção: temporária e permanente.
Nota: Em ambos os casos, esta só se aplica a imóveis adquiridos para habitação própria permanente.
– Isenção permanente
A isenção permanente, que recebe esta designação por ser de cariz vitalício, destina-se a famílias com baixos rendimentos e património de baixo valor. Assim, um agregado familiar que, em 2023, tenha um rendimento bruto anual igual ou inferior a 15.295€ (montante correspondente a 2,3 vezes o valor anual do IAS – Indexante dos Apoios Sociais) está dispensado do pagamento de IMI, desde que o valor patrimonial tributário do imóvel que possui (para habitação própria permanente) não ultrapasse os 66.500€.
Como solicitar?
Esta isenção é automática, ou seja, não é necessário fazer um pedido às finanças.
Caso receba uma nota de cobrança de IMI e esteja enquadrado nestas condições, deve apresentar uma reclamação.
Nota: Apesar de permanente, a atribuição desta isenção é revista todos os anos, com base nos rendimentos declarados pelo agregado familiar e pode deixar de ser concedida, caso deixem de se verificar os requisitos anteriormente indicados.
– Isenção temporária
Já a isenção temporária é concedida por um período de 3 anos, às famílias que adquiram um novo imóvel (para habitação própria permanente) desde que sejam cumpridas, cumulativamente, duas condições:
- O VPT do imóvel ser igual ou inferior a 125.000€;
- O rendimento bruto do agregado familiar não exceder os 153.300€ anuais.
O proprietário ou o agregado familiar pode usufruir desta isenção duas vezes, desde que em momentos temporais diferentes.
Também poderá usufruir de uma isenção temporária se o imóvel que adquirir tiver sido concluído há mais de 30 anos ou estiver localizado numa área de reabilitação urbana (ARU).
Será, nestes casos, necessário que a autoridade local reconheça a intenção de reabilitar a propriedade, de acordo com determinadas diretrizes por ela estabelecidas.
Findo o prazo de 3 anos previsto, é possível renovar o benefício, continuando a usufruir dele por mais 5, mediante submissão e aprovação de um requerimento com esse fim.
Como solicitar?
Para usufruir da isenção temporária de IMI é necessário requerê-la. O pedido pode ser feito online, no Portal da Autoridade Tributária, ou presencialmente, num balcão de Finanças.
Existem outras situações, embora menos comuns, em que os proprietários podem usufruir de isenção de IMI, ao abrigo do Estatuto dos Benefícios Fiscais. São exemplos:
- Os imóveis classificados como monumentos nacionais ou como sendo de interesse público ou municipal;
- Os prédios rústicos destinados à exploração florestal;
- Os prédios ou parte(s) deste(s) afetos a “lojas com história”, isto é, reconhecidos como estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local;
- Imóveis urbanos que visam a produção de energia a partir de fontes renováveis, sendo que nestes casos, a isenção é parcial (de 50%).
- Entre outros.
Desconto no IMI?
Pode não reunir condições para ficar isento de IMI, mas, eventualmente, poder usufruir de um desconto.
É o que lhe possibilita o IMI familiar. Esta modalidade representa um desconto especial oferecido por alguns municípios às famílias que tenham filhos dependentes a seu cargo. O seu montante é fixo e varia consoante o número de filhos:
- 20€ para famílias com um filho;
- 40€ para famílias com dois filhos;
- 70€ para famílias com três ou mais filhos;
Para receber este desconto, deve cumprir, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- O imóvel em questão ser destinado a habitação própria permanente, sua ou do seu agregado familiar, devendo para tal estar identificado como seu domicílio fiscal e a morada registada nas Finanças para efeitos de impostos e notificações;
- A família ser a proprietária exclusiva do imóvel;
- Ter filhos com menos de 25 anos e sem qualquer tipo de rendimentos.
Este é um benefício autárquico, o que significa que só poderá usufruir dele se a sua autarquia tiver aderido a este programa.
Caso seja aderente, não é necessário solicitar o desconto, ele será aplicado automaticamente pela Autoridade Tributária com base nas informações de que dispõe.
3. AIMI (Adicional ao IMI)
O AIMI é um imposto adicional ao IMI que incide sobre a soma do valor patrimonial tributário de todos os imóveis (sejam eles prédios habitacionais, terrenos para construção ou, ainda, heranças indivisas, isto é, ainda por partilhar entre herdeiros) detidos por pessoas singulares e coletivas a 1 de janeiro do ano ao qual se refere o imposto.
Foi introduzido em 2017, como parte da reforma do sistema tributário imobiliário Português, e o seu principal objetivo é taxar o património imobiliário de forma mais progressiva, com taxas que aumentam à medida que o valor global dos imóveis detidos pelas entidades ultrapassa determinados limites.
Cálculo e Taxas:
O apuramento do AIMI difere para pessoas singulares e coletivas.
No caso das pessoas singulares, o cálculo é feito da seguinte forma: somam-se os VPT’s de todos os imóveis (habitacionais e terrenos para construção) detidos pelos cidadãos a 1 de janeiro de determinado ano, apurando-se assim o valor tributável. A este montante deduz-se a quantia de 600.000€. Por fim, aplicam-se as taxas respetivas:
- 0,7%: nos casos em que o valor apurado se situe entre 600.000€ e 1.000.000€;
- 1%: nos casos em que o valor apurado ultrapasse 1.000.000€;
- 1,5%: nos casos em que o valor apurado excede 2.000.000€;
Nota: Os casais podem duplicar o valor isento (de 600.000€) em cada um dos escalões (para 1.200.000€, 2.000.000€ e 4.000.000€, respetivamente) caso optem e informem a AT de que querem ser tributados em conjunto.
No caso das pessoas coletivas aplica-se uma taxa única de 0,4% sobre a totalidade do valor tributável, não havendo lugar a qualquer dedução.
O AIMI é pago anualmente, numa prestação única (durante o mês de setembro) e não substitui o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que continua a ser aplicado.
4. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Como o próprio nome indica, é um imposto que incide sobre a transmissão de um imóvel, desde que seja onerosa, ou seja, implique uma contrapartida financeira (por exemplo, não existe nas doações, já que se trata de um negócio gratuito).
Em termos práticos, é o imposto pago pelo novo adquirente à data da transferência da propriedade (escritura).
O seu cálculo é feito multiplicando o valor do imóvel (considera-se como “valor do imóvel” o maior entre o VPT e o valor de aquisição) pela taxa em vigor, que varia entre 1% e 8%, consoante a tipologia do imóvel (prédio urbano ou rústico), a sua localização (no continente ou nas ilhas) e a sua finalidade (habitação própria permanente, secundária, arrendamento).
O IMT deve ser pago antes da escritura e o comprovativo da sua liquidação apresentado no momento da outorga da mesma.
Isenção?
O IMT é um imposto obrigatório, mas, em alguns casos, pode haver lugar a isenção.
Está dispensado do pagamento de IMT:
- Se adquirir um imóvel para habitação própria permanente, num montante igual ou inferior a 97 064 €, em Portugal continental, ou a 121 330 €, nas Regiões Autónomas.
Nota: Não há isenção na aquisição de habitações secundárias ou destinadas a investimento (como arrendamento), nem para terrenos destinados à construção. - Se se dedica à revenda de imóveis, adquiriu habitações nesse âmbito nos dois anos anteriores, e o imóvel que beneficia da isenção for vendido no prazo de três anos após a aquisição.
Quando e como solicitar?
Deve solicitar-se a isenção de IMT antes da realização da escritura e pagamento respetivo do preço.
Para que possa usufruir deste benefício terá que o solicitar à AT e fazer prova de que preenche os requisitos.
A verificação e concessão da isenção é da competência do serviço de finanças onde é apresentada a declaração para o efeito (Modelo 1 – IMT), devidamente preenchida.
Apesar disso, em alguns casos, cabe à Câmara Municipal competente comprovar antecipadamente que se encontram preenchidos os tais requisitos para a sua atribuição.
Existem ainda outras situações, embora menos comuns, em que pode estar isento do pagamento de IMT. São elas:
- Aquisição de imóveis classificados como património nacional;
- Aquisição de imóveis detidos por instituições de crédito, ou seja,
comprando imóveis à Banca, que tenham sido adquiridos por esta em contexto de processos de execução, falência ou insolvência, ou dação; - Aquisição de prédios urbanos ou frações autónomas que se destinem, exclusivamente, a arrendamento para habitação permanente, desde que pertençam ao Estado, às autarquias locais, a associações e federações de municípios de direito público, assim como quaisquer dos seus serviços (Programa de apoio ao arrendamento);
- Aquisição de terrenos, edifícios rurais ou partes de edifícios rurais localizados em áreas florestais ou inseridas numa zona de intervenção florestal.
- Entre outras.
5. IS (Imposto do Selo)
O IS remonta ao século XVII, garantindo para si o título do imposto mais antigo do nosso sistema fiscal.
Este é um imposto geral sobre o consumo, isto é, aplicado em diversas situações, incidindo sobre todos os atos que não estão sujeitos ao pagamento de IVA, como é o caso das transações imobiliárias.
Neste contexto, é taxado a 0,8% sobre o maior de dois valores: o valor de aquisição do imóvel (aquele que consta da escritura) e o VPT.
O pagamento do IS é da responsabilidade do comprador do imóvel e a sua liquidação pode ser feita no ato da escritura ou antes da sua outorga, devendo, neste último caso, ser apresentado o respetivo comprovativo de pagamento.
Caso recorra a crédito à habitação estará duplamente sujeito a este imposto, irá pagá-lo, conforme vimos anteriormente, na escritura, e quando o montante do empréstimo ficar disponível na sua conta à ordem.
No caso dos empréstimos aplicam-se as seguintes taxas:
- 0,5%, em créditos com prazos de 1 a 5 anos;
- 0,6%, em créditos com um prazo superior a 5 anos.
6. Mais-valias
Refere-se ao imposto que incide sobre o lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a mais-valia é igual ao valor da venda menos o valor da aquisição.
Dessa mais valia, 50% será englobada no rendimento bruto do ano em que declara a transação, e tributada em sede de IRS.
Assim, a título exemplificativo, suponha que adquiriu um imóvel há 20 anos por 100.000€ e agora vende-o por 200.000€. A sua mais-valia será de 100.000€, dos quais 50.000€ serão, à partida, tributados.
Nota: Ao valor da mais-valia podem deduzir-se as despesas e encargos tidos com o imóvel nos últimos 12 anos, sejam eles relacionados com a compra e venda (como impostos e montantes pagos a título de registo) ou melhoramentos efetuados no mesmo, como obras.
Assim, recuperando o exemplo acima, se ao seu imóvel tiver feito benfeitorias no valor de 10.000€, e pago, de impostos 1.000€, o valor da sua mais-valia passa a ser de 89.000€ e o montante sujeito a tributação 44.500€.
Nota: Para poder deduzir estes gastos deve ter todos os comprovativos do seu pagamento.
Para declarar a mais-valia obtida, os dados da venda devem ser inseridos no Anexo G da declaração de IRS ou no Anexo G1, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989.
Isenção?
Quando vende um imóvel, é obrigatório que declare a transação à AT e, consequentemente, que esteja sujeito às mais-valias. Contudo, em alguns casos, poderá estar isento do pagamento deste imposto. São eles:
- Quando há reinvestimento do valor da realização:
- Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP), num terreno para construção ou se apostar na ampliação ou benfeitoria de outro imóvel.
Nestes casos, terá de fazê-lo nos 24 meses anteriores à transação (o que abrange situações em que a aquisição da nova casa aconteceu antes da venda da atual) ou nos 36 meses seguintes.
Nota: Tenha em consideração que, para usufruir da isenção, < o montante total obtido com a venda que efetuou, deve ser reinvestido na totalidade. Caso contrário, a isenção será apenas parcial, proporcional ao valor da venda que for reaplicado. Por exemplo, se for reinvestido apenas 60% do valor da venda, a isenção das mais-valias será também a 60%. - Se tem mais de 65 anos ou está reformado. Neste caso, o valor obtido com a venda deve ser reinvestido, nos seis meses seguintes à transação do imóvel, num contrato de seguro (como um PPR, por exemplo), num fundo de pensões, ou na contribuição para o regime público de capitalização (como certificados de reforma). Excetuando os certificados de reforma, os restantes produtos devem ser resgatados através de um regime de rendas periódicas, com um limite anual de 7,5% do total investido.
- Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP), num terreno para construção ou se apostar na ampliação ou benfeitoria de outro imóvel.
- Se adquiriu um imóvel antes de 1 janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- Se vender um terreno para construção ou uma habitação secundária e aplicar o valor obtido, no prazo de 3 meses, na amortização de um crédito à habitação referente à sua habitação própria permanente ou à habitação própria permanente dos seus descendentes (filhos ou netos).
Esta medida surge no âmbito do Programa “Mais Habitação” e aplica-se às transações realizadas entre 1 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024.
Nota: Note que, se o valor obtido com a venda da segunda habitação for superior ao que é necessário para liquidar o crédito, o remanescente será tributado de acordo com as disposições gerais do Código do IRS, o que significa que 50% dessa quantia será englobada e tributada de acordo com o escalão de IRS no qual está inserido. - Se vender imóveis ao Estado ou às autarquias locais.
Nota: Não estão abrangidos por esta medida, os contribuintes com residência num “país, território ou região com um regime fiscal mais favorável”.
7. IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)
Embora as transações imobiliárias em si estejam isentas de IVA, este é um imposto a ter em conta quando falamos de algumas atividades e serviços com elas relacionados. Por exemplo, se recorrer a mediação imobiliária para vender o seu imóvel, vai pagar IVA sobre o valor da comissão acordado. O mesmo acontece se recorrer aos serviços de um empreiteiro para fazer uma obra ou até mesmo ao comprar uma simples torneira!
Embora a taxa de IVA possa variar entre os 6% e os 23%, a mais comum no contexto ao qual nos referimos é a 2ª (23%).
